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IL LEASING IMMOBILIARE PER IMMOBILI AD USO ABITATIVO

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una figura particolare di leasing nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare: si tratta del leasing immobiliare abitativo, ossia del “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.”

Una forma di finanziamento nuova in questo ambito di applicazione ma con notevoli vantaggi, specialmente per le giovani coppie che vogliono oggi acquistare casa, senza doversi privare di scegliere immobili nuovi.

Vediamo alcune della principali caratteristiche del leasing immobiliare per uso abitativo che si differenzia dalle forme tecniche più note quali Mutui, Locazioni o Rent to Buy.

Anzitutto l’elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito.
Con l’operazione di locazione finanziaria, a fronte della stipula del contratto, viene acquistato il bene, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta e indicazione del Cliente (utilizzatore).
La società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni.

L’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), ad un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi).
La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:
- un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxicanone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);
- il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);
- il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di benefici fiscali sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette, proprio con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo. Peraltro la disciplina fiscale ha una valenza limitata nel tempo, essendo destinata ai contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020.

Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all’atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:
- un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
- non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Un fondamentale requisito che differenzia le agevolazioni fiscali da applicare, è basato sull’età, infatti sotto i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:
• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Oltre i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:
• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Questo breve Vademecum ha il solo scopo informativo per questa forma di finanziamento poco nota, ma che merita di essere valutata attentamente avvalendosi della consulenza di professionisti del settore che sapranno consigliare il Cliente ed aiutarlo a trovare la forma corretta e sostenibile di finanziamento.

(06 Febbraio 2019)


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